¿Se puede vender una vivienda con irregularidades urbanísticas en Mallorca?
Sí, una vivienda con irregularidades urbanísticas puede venderse en determinados casos. Pero venderla bien exige saber exactamente qué se está vendiendo, cuál es su situación urbanística y qué información debe conocer el comprador.
En Mallorca no es extraño encontrar viviendas que, cuando se estudian detenidamente, presentan alguna discrepancia entre lo que existe físicamente, lo que consta documentalmente y lo que permite la normativa urbanística.
Una piscina que no aparece donde debería. Una ampliación realizada hace años. Un porche cerrado posteriormente. Una construcción auxiliar. Metros construidos que no coinciden. Una reforma ejecutada sin el título correspondiente.
Y entonces aparece una de las preguntas que más propietarios nos hacen:
¿Puedo vender mi casa si tiene una irregularidad urbanística?
La respuesta corta es: depende de la irregularidad, pero tener una irregularidad no significa automáticamente que una propiedad no pueda venderse.
Tener una infracción urbanística no significa necesariamente que una casa sea invendible
Uno de los errores más frecuentes consiste en confundir conceptos que jurídicamente pueden tener consecuencias muy diferentes.
No es lo mismo una obra realizada sin licencia que una obra respecto de la cual existe actualmente un expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística. Tampoco es lo mismo una actuación que puede legalizarse que otra que no cumple los parámetros urbanísticos actuales.
Por eso, antes de poner una vivienda a la venta, hay que conocer la situación urbanística real del inmueble.
La Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears contempla expresamente procedimientos de restablecimiento de la legalidad y de legalización de actos o usos ilegales. Además, establece que determinadas obligaciones urbanísticas pueden transmitirse al adquirente de la propiedad.
Y esto convierte la información en algo fundamental durante una compraventa.
¿Qué irregularidades urbanísticas podemos encontrar en una vivienda en Mallorca?
Las situaciones son muy diferentes. Entre las más habituales podemos encontrar ampliaciones realizadas sin licencia, piscinas no incorporadas correctamente a la documentación, cerramientos de terrazas, porches, garajes o construcciones auxiliares, cambios de uso, diferencias de superficie o edificaciones realizadas en suelo rústico.
Pero encontrar una discrepancia no permite sacar conclusiones inmediatamente.
Hay que estudiar cuándo se realizó la actuación, dónde está situada la propiedad, qué clasificación tiene el suelo, qué normativa resulta aplicable, qué documentación existe y si hay o ha habido algún expediente administrativo.
Una vivienda en Palma no necesariamente presenta la misma problemática que una finca en suelo rústico de otro municipio de Mallorca.
¿Qué significa que una infracción urbanística haya prescrito?
Este es probablemente uno de los conceptos que más confusión genera.
Que haya transcurrido determinado tiempo desde una actuación urbanística irregular no significa automáticamente que la construcción se haya convertido en legal.
Una cosa es la posibilidad de que la Administración pueda adoptar determinadas medidas y otra diferente es que aquello construido pase a ajustarse plenamente a la legalidad urbanística.
Por eso frases como “esto lleva aquí veinte años y ya está legal” deberían manejarse con mucha prudencia.
En urbanismo, las fechas importan. Pero también importa enormemente el tipo de suelo y las circunstancias concretas de la actuación.
¿Se puede legalizar una vivienda con irregularidades en Mallorca?
En algunos casos, sí.
Pero tampoco existe una respuesta universal.
Actualmente existe además en Baleares un procedimiento extraordinario de legalización para determinadas edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico que cumplan los requisitos establecidos legalmente. Mallorca acordó la aplicación de este régimen y la normativa establece condiciones, plazos, costes y medidas específicas.
Esto no significa que cualquier casa ilegal en suelo rústico pueda legalizarse.
La propia regulación establece requisitos y exclusiones, por lo que cada inmueble necesita un estudio individualizado.
¿Puedo vender una casa que no se puede legalizar?
Esta es la cuestión realmente interesante.
La imposibilidad de legalizar una determinada actuación no significa necesariamente que resulte imposible transmitir la propiedad.
Pero aquí cambia completamente la forma en la que debería plantearse la venta.
Antes de comercializarla es fundamental determinar exactamente cuál es la situación existente y disponer de asesoramiento técnico y, cuando corresponda, jurídico.
Y, sobre todo, hay una palabra fundamental:
transparencia.
Ocultar una irregularidad urbanística para conseguir una venta puede convertir algo que inicialmente era un problema gestionable en un conflicto mucho mayor después de firmar.
En Fincas Fiol defendemos precisamente lo contrario.
No se trata de esconder los problemas. Se trata de conocerlos, explicarlos y encontrar al comprador adecuado.
¿Puede un comprador conseguir una hipoteca para una vivienda con irregularidades?
Aquí aparece otra de las grandes dificultades.
Que jurídicamente pueda transmitirse una propiedad no significa necesariamente que cualquier banco vaya a financiar la operación en las mismas condiciones.
La tasación, las discrepancias entre Registro, Catastro y realidad física, la situación urbanística o determinadas construcciones pueden influir en el análisis que realicen tasadores y entidades financieras.
Por eso detectar estas circunstancias cuando ya tenemos comprador y estamos a pocos días de firmar es una mala estrategia.
Hay que estudiarlas antes.
Registro, Catastro y realidad física: tres cosas que conviene comparar
Antes de vender una vivienda en Mallorca resulta especialmente importante comprobar si existe coherencia entre:
la realidad física de la propiedad, el Registro de la Propiedad, el Catastro y la documentación urbanística disponible.
Que los metros del Catastro coincidan con los que vemos físicamente tampoco demuestra, por sí solo, la legalidad urbanística de una construcción.
Este es otro error bastante habitual.
Catastro, Registro y urbanismo cumplen funciones diferentes.
Tengo una casa con una infracción urbanística en Mallorca. ¿Qué hago para venderla?
Nuestro consejo es sencillo: no empieces poniendo el anuncio. Empieza estudiando la propiedad.
Antes de fijar el precio o hacer fotografías conviene determinar qué se puede acreditar documentalmente, qué irregularidades existen realmente, si pueden solucionarse o legalizarse, qué consecuencias tienen y cómo pueden afectar al valor, a la financiación y a una futura negociación.
Solo entonces tiene sentido diseñar una estrategia comercial.
Porque puede ocurrir algo importante: que la casa pueda venderse perfectamente, pero no de cualquier manera ni a cualquier comprador.
El problema no es tener una irregularidad. El problema es descubrirla demasiado tarde
Después de décadas trabajando en el mercado inmobiliario de Mallorca hemos aprendido algo: muchas operaciones complicadas no fracasan por la existencia de un problema.
Fracasan porque nadie lo detectó a tiempo.
Una irregularidad descubierta antes de comercializar una propiedad permite estudiarla, consultar a los profesionales adecuados y diseñar la venta teniendo esa circunstancia en cuenta.
La misma irregularidad descubierta después de firmar unas arras puede convertirse en una crisis.
Por eso en Fincas Fiol creemos que vender bien una vivienda empieza mucho antes de encontrar comprador.
Empieza por saber exactamente qué estamos vendiendo.
¿Quieres vender una vivienda con irregularidades urbanísticas en Mallorca?
Si tienes una casa, piso o finca en Mallorca y sabes —o sospechas— que puede existir alguna infracción urbanística, obra sin licencia, ampliación no legalizada, discrepancia de metros o construcción fuera de ordenación, consúltanos antes de ponerla a la venta.
Estudiaremos contigo la situación de la propiedad y, cuando sea necesario, coordinaremos el análisis con los profesionales técnicos o jurídicos correspondientes para determinar la mejor estrategia de comercialización.
Porque una propiedad complicada no necesita que escondamos sus problemas.
Necesita experiencia, transparencia y estrategia.
Fincas Fiol.
No vendemos casas. Cambiamos vidas.
